Красково

Люберецкого района Московской области

Проверяем надежность застройщика

Мы начинаем цикл публикаций о том, как правильно подойти к вопросу выбора и покупки жилья. Мы не каждый день покупаем квартиры и именно поэтому довольно часто отдаем последнее, залезаем в долги для приобретения себе и своим детям долгожданных квадратных метров. Как уберечь себя от потерь и долгих лет ожиданий, расскажем в наших публикациях. Ценные советы дает наш партнер – сайт Квартира-без-Агента.рф– специализированный ресурс, целиком посвященный правилам подготовки сделок купли-продажи квартир.
А начнем мы с проверки надежности строительной компании.

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании-застройщика/девелопера. 

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит об ее открытости и компетентности внутреннего управления. 

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует в том числе и  «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты»)  говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями и согласованиями менее вероятны.

Важным фактором при оценке надежности компании-застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне, кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются громадные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока. 

Участие банков в бизнесе застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает. 

Плюсом также будет являться участие девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями. 

Хорошим знаком являются профессиональные награды девелопера (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.  

Есть смысл обратить внимание на темпы ведения строительства, в том числе в других проектах девелопера. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою надежность и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных застройщиков.

Если девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком.

При покупке жилья на первичном рынке можно столкнуться с некоторыми  типами рисков: риск долгостроя или недостроя, риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск), риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),риск «двойных продаж» (юридический риск). Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.

Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются в том числе и «обманутые дольщики». Это вероятность того, что девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что девелопер не в состоянии решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т.ч. на ввод дома в эксплуатацию).

Очевидно, что у крупных девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели с девелоперского рынка. Участие государства в этой проблеме (принятие 214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска.

Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме. От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого девелопера в уже построенных и сданных домах.

Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры застройщик представляет покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки. Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый или горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной. В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры. Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий покупателя. Хочешь - не - хочешь, а такой риск  покупателям новостроек приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность девелопера.

Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.

Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры. 

Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для покупателя, так как на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).

 Кроме того, каждый девелопер ни в коем случае не заинтересован в конфликтах с покупателями, которые могут стоить ему прокурорских проверок, потери имиджа, падения продаж, а значит – и прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных юристов, «заточенных» под оформление передачи прав собственности покупателям квартир. 

 Итак, мы выбрали Застройщика,  порадовались сэкономленным деньгам и смирились с необходимостью ждать окончания строительства.

Теперь нам нужно выбрать, собственно, квартиру на этом рынке.

Продолжение следует.

Материал подготовлен на основе публикаций ресурса Квартира-без-Агента.рф

05 Апреля 2016 года

   
© 2008—2015

Официальный сайт администрации муниципального образования городского поселения Красково

Использование материалов сайта без указания гиперссылки на источник категорически запрещено

Версия для людей
с ограниченными возможностями

Создание сайта - ЛМ Проджект

Яндекс.Метрика